.png)
Tăng trưởng liên tục, sự quan tâm của giới đầu tư thúc đẩy khu căn hộ sinh viên phát triển
Phân khúc khu căn hộ sinh viên được dự báo sẽ tiếp tục trải qua những ngày nắng đẹp, khi mà sự quan tâm của giới đầu tư vào loại hình bất động sản này tiếp tục gia tăng, dòng vốn đầu tư tổ chức tiếp tục đổ vào và nhu cầu phát triển mới được duy trì.
Các thành viên của “The Power Panel” tại hội nghị InterFace Student Housing từ trái qua: ông Wes Rogers, chủ tịch và giám đốc điều hành của Landmark Properties; ông Robert Bronstein, chủ tịch và đồng sáng lập Tập đoàn Scion; ông Peter Stelian, giám đốc điều hành và là người sáng lập Blue Vista Capital Management; ông Randy Churchey, giám đốc điều hành và chủ tịch hội đồng quản trị của EdR; ông Bill Bayless, giám đốc điều hành của American Campus Communities; và ông Peter Katz, giám đốc điều hành của Institutional Property Advisors
Từng điểm sáng trên đã được nhấn mạnh trong hội nghị InterFace Student Housing đầu tháng 4 tại Austin. Buổi thảo luận chung đầu tiên của hội nghị mang tên “The Power Panel” có sự tham dự của lãnh đạo các công ty đầu ngành. Tại đây, họ thảo luận quan điểm của mình về xu hướng và tương lai của phân khúc khu căn hộ sinh viên, cũng như những thay đổi của thị trường vốn, bên cạnh một số chủ đề khác.
“Chưa từng có thời điểm nào hấp dẫn hơn để tham gia phân khúc này,” ông Peter Katz, giám đốc điều hành của Institutional Property Advisors, bắt đầu buổi thảo luận. “Đa số công ty trong ngành đang ghi nhận mức tăng trưởng NOI đáng kể so với năm ngoái, cùng dòng vốn đầu tư khổng lồ đến từ các cá nhân và tổ chức. Chất lượng sản phẩm và hiệu suất trong phân khúc đang độc lập so với các lĩnh vực bất động sản khác.”
“Nhân dịp kỷ niệm 10 năm của hội nghị, sau khi suy xét tất cả những cuộc đối thoại trong thập kỷ qua, chúng ta cuối cùng cũng đang hiện thực hóa những gì mà mình hy vọng sẽ xảy ra trong ngành,” theo ông Bill Bayless, giám đốc điều hành của American Campus Communities. “Sự nén tỷ lệ vốn hóa hay dòng vốn toàn cầu đang chảy vào phân khúc này, tất cả đều căn cứ vào lợi nhuận điều chỉnh theo rủi ro mà chúng ta và nhiều công ty trong ngành đã đề cập trong 10 năm qua,” ông bổ sung.
Ông Bayless cho biết: “Khi bạn nhìn thấy sự ổn định dòng tiền mà một phân khúc mang lại, cùng với sự mất cân bằng cung-cầu mà trong đó cung đang thiếu hụt, thì đó chính là một cơ hội hiếm có trong bất động sản.”
Ông Wes Rogers, chủ tịch và giám đốc điều hành của Landmark Properties, cho rằng sự ổn định và nhu cầu liên tục chính là động lực để đầu tư vào bất động sản khu căn hộ sinh viên.
“Những nhà đầu tư mà chúng tôi tiếp xúc bị thu hút vào phân khúc này vì sự ổn định của dòng tiền trong thời gian dài,” ông Rogers nói. “Họ cũng bị lôi cuốn bởi nguyên tắc cung cầu - con số 45.000 giường được phân phối trên toàn quốc ít hơn mức tăng trưởng của lượng sinh viên đăng ký nhập học tại 180 trường đại học hàng đầu. Nhìn chung, cung và cầu lớn vẫn còn rất lớn, điều mà chưa hẳn đang diễn ra ở khu căn hộ cho thuê.”
West Campus Lofts, khu căn hộ sinh viên 180 phòng ở Waco, nằm cách khuôn viên trường Đại học Baylor khoảng một dặm
Ông Randy Churchey, giám đốc điều hành và chủ tịch hội đồng quản trị của EdR, chỉ ra rằng sự phong phú thông tin trong thời buổi hiện nay chính là chất xúc tác cho sự tăng trưởng liên tục của vốn đầu tư tổ chức vào phân khúc này.
“Bạn có hai công ty đại chúng công bố thông tin mọi lúc cũng như sự theo dõi của các nhà phân tích chứng khoán,” ông nói. “Axiometrics cũng có các dữ liệu về tình hình hoạt động của ngành. Sự phong phú của các dữ liệu có sẵn để nhà đầu tư tổ chức xem xét và phân tích đã giúp ích rất nhiều - và phần lớn dữ liệu ảnh hưởng tích cực đến các khoản đầu tư trong ngành của chúng ta.”
Cải cách thuế dấy lên lo ngại
Chủ đề tiếp theo được thảo luận là cải cách thuế, cũng như tác động của nó đối với bất động sản thương mại nói chung và khu căn hộ sinh viên nói riêng.
“Lúc đầu, chúng tôi rất lo lắng về luật thuế cải cách, vì nó kéo dài thời gian giữ lãi suất thực hiện từ một lên ba năm,” ông Rogers of Landmark nói. “Chúng tôi sử dụng rất nhiều lãi suất thực hiện và đã thành công chuyển đổi phần lớn thu nhập của mình thành những lần tăng vốn dài hạn trong nhiều năm qua, vì vậy chúng tôi rất quan tâm đến sự kéo dài thời gian đó cũng như ảnh hưởng của nó đến mức thuế mà chúng tôi đã trả.”
“May mắn là chúng tôi đã phần lớn có thể cấu trúc lại nó,” ông Rogers nói tiếp.
“Con số thực có thể sẽ khả quan với chúng tôi bởi vì tỷ lệ thu nhập bình thường theo kết quả là thấp hơn, mặc dù có cùng những khoản tăng vốn dài hạn.”
Ông Peter Stelian, giám đốc điều hành và là người sáng lập Blue Vista Capital Management, tỏ ý không đồng tình.
“Tôi cho rằng tăng vốn sẽ là một vấn đề lớn,” ông phản bác. “Theo tôi thì Bộ Ngân khố Hoa Kỳ đã chưa giải quyết triệt để vấn đề này, và các nhà phát triển vẫn chưa hoàn toàn hấp thụ nó. Chẳng hạn như khu căn hộ sinh viên, khác với khu căn hộ cho thuê truyền thống, nó chứa nhiều rủi ro hơn cho nhà phát triển.”
The Residential Village, một khu căn hộ sinh viên tại Denton, có thể cung cấp chỗ ở cho 870 sinh viên. Bất động sản này dự kiến sẽ bắt đầu phục vụ vào mùa thu năm 2019
Năm 2017, phân khúc khu căn hộ sinh viên lại chứng kiến số lượng thành phẩm sụt giảm - chỉ khoảng 40.000 giường, so với mức cao nhất mọi thời đại là 63.000 giường vào năm 2015.
“Những rào cản tự nhiên tại lối vào hầu hết các thành phố đại học chính là nguyên nhân vì sao đang có một sự chậm lại,” ông Bayless của America Community Campus cho biết. “Nếu bạn tham gia hội nghị này vào năm hay 10 năm trước, tôi sẽ nói là 70 phần trăm các dự án đang được triển khai cách khuôn viên nhà trường một dặm. Lúc đó chúng ta không đặt nặng vấn đề khoảng cách gần trường và đã thực sự duy trì tỷ suất sử dụng và tăng trưởng giá thuê.”
“Khi bạn nhìn thấy kế hoạch kinh doanh của các công ty thay đổi một cách thích hợp, điều đó có nghĩa cơ hội thực sự trong phân khúc này để có được sự ổn định dòng tiền lớn nhất đang nằm trong [khoảng cách đi bộ] đến nhà trường,” ông Bayless nói tiếp. “Số lượng của những vị trí này có giới hạn. Rất khó để thực hiện những giao dịch liên quan đến chúng.”
Ông Churchey của EdR đồng tình.
“Những kẻ tử trận trong phân khúc khu căn hộ sinh viên vào năm 2008, 2009 và 2010 là những người đã phát triển dự án cách xa trường đại học,” ông nói.
“Trong bán kính nửa dặm tính từ khuôn viên nhà trường, có một rào cản tự nhiên đối với những ai muốn đi vào vì có một lượng đất nhất định. Bên ngoài những khu vực dành cho người đi bộ đến trường thực sự có một vùng đất rộng mở để phát triển. Nếu đó là hướng mà các nhà phát triển sẽ đi, phân khúc này sẽ bị tổn thương.”
Các giao dịch danh mục lớn gây tiếng vang
Ông Katz chuyển hướng buổi thảo luận bằng cách lưu ý rằng năm 2017 đã ghi nhận những vụ thu mua tập thể lớn của Mapletree Investments, American Campus Communities và hai vụ mua lại danh mục đầu tư khác của Scion Group, GIC và CPPIB. Ông đặt câu hỏi cho những người tham gia thảo luận về tác động của những giao dịch danh mục đầu tư lớn trong lĩnh vực này, và liệu họ có cho rằng xu hướng hợp nhất trong ngành sẽ tiếp tục trong những năm tới hay không.
“Chúng tôi thích mua lại danh mục đầu tư vì nhiều lý do. Về mặt hoạt động, sẽ hấp dẫn hơn nhiều khi lập tức có trong tay một danh mục đầu tư nổi bật thay vì từng khoản riêng lẻ,” ông Robert Bronstein, chủ tịch kiêm đồng sáng lập Tập đoàn Scion cho biết. “Chúng tôi sẽ tiếp tục theo đuổi chúng - một vài danh mục đầu tư hiện đang nằm trong tầm ngắm của chúng tôi.”
Tất cả các nhà lãnh đạo đều nhận thấy những kết quả mạnh mẽ trong năm qua, và triển vọng lạc quan trong những năm tới.
Comments