.png)
Quản lý rủi ro khi đầu tư phát triển Khu căn hộ sinh viên Mỹ
Các nhà phát triển khu căn hộ sinh viên thường phải đau đầu vì điều gì? Dưới đây là một số nguy cơ lớn có thể ảnh hưởng việc kinh doanh của họ.
Phân khúc khu căn hộ sinh viên có một vài mối lo đặc thù
Kinh doanh trong bất kỳ lĩnh vực nào cũng phải đối mặt với thách thức và rủi ro. Tuy nhiên, phân khúc khu căn hộ sinh viên có một vài mối lo đặc trưng. Rủi ro có thể rất đa dạng, từ sự chậm trễ của dự án đến những thay đổi trong chính sách đối ngoại, và gần như tất cả mọi thứ ở trong phạm vi đó. Dưới đây là cách các công ty hàng đầu quản lý những vấn đề lớn nhất.
Bài toán thời gian
Ngày khai giảng đánh dấu thời gian cho thuê đã kết thúc.
Lịch học sẽ luôn là rủi ro lớn nhất mà các công ty phát triển khu căn hộ sinh viên phải quản lý. Ngày khai giảng chấm dứt một thời kỳ vô cùng khó khăn và không khoan nhượng cho mọi dự án khu căn hộ sinh viên. Những thông tin bất lợi hoặc sự cố ngoài ý muốn sẽ ảnh hưởng đến quá trình cho thuê và có thể dẫn đến tình trạng phòng trống - một vấn đề gần như không thể giải quyết sau khi năm học bắt đầu.
“Sinh viên chuyển vào cùng lúc và chuyển đi cùng lúc,” theo ông Dave Borsos, phó chủ tịch Hội đồng nhà ở cho thuê quốc gia (National Multifamily Housing Council). “Bạn có một khoảng thời gian như ô cửa hẹp để cho thuê toàn bộ bất động sản của mình trong năm.”
Vì phòng trống đồng nghĩa với thua lỗ, nên các nhà quản lý khu căn hộ sinh viên cần đảm bảo rằng tất cả các phòng đều được hoàn thành kịp thời để cho sinh viên chuyển vào. Và đây không phải là một việc dễ dàng. Hợp đồng cho thuê của năm trước thường kết thúc vào ngày 31 tháng 7 và các hợp đồng mới cho năm học tiếp theo bắt đầu vào giữa tháng 8. Nói cách khác, các công ty phát triển khu căn hộ sinh viên thường chỉ có hai tuần để sửa chữa và sắp xếp hơn một nửa số giường thuộc các dự án của họ.
Việc nâng cấp và tu sửa phải được hoàn thành trong 2 tuần
Ông Fred Pierce, chủ tịch và giám đốc điều hành của Pierce Education Properties nói: “Quy trình này cần phải được lên kế hoạch và quản lý cẩn thận và thường được thực hiện thông qua việc thuê ngoài.”
Bỏ lỡ thời hạn này chẳng những sẽ khiến khách hàng cảm thấy không hài lòng, mà còn dẫn đến nguy cơ những sai lầm dù nhỏ nhất cũng sẽ bị lan truyền trên các phương tiện truyền thông xã hội. “Một diễn biến bất lợi không chỉ gây thiệt hại về tiền bạc, mà còn có thể ảnh hưởng đến việc thuê mới và gia hạn hợp đồng trong năm kế tiếp,” ông Pierce nói.
Lịch học cũng đặt ra một thách thức đặc biệt đối với các dự án mới vừa hoàn thành việc xây dựng. “Nếu dự án mới của bạn không kịp hoàn thành khi sinh viên đến lớp ngày đầu tiên... bạn phải sắp xếp cho những sinh viên đó tới trú tại một khách sạn,” ông Bill Feinberg, đối tác của Feinberg & Associates, một công ty kiến trúc khu căn hộ sinh viên, cho biết. Điều này có thể là một bất tiện lớn đối với khách thuê và gây ra một khoản thiệt hại đáng kể.
Thị trường lao động xây dựng đang rất khan hiếm, đặc biệt là thợ làm vách thạch cao
Thị trường lao động hiện tại đang khiến các nhà phát triển gặp khó khăn trong việc quản lý thời gian. Nhân lực tay nghề cao nói chung rất khó tìm, thợ mộc và công nhân làm vách thạch cao nói riêng thì đặc biệt khan hiếm. Đội thi công ít người hơn bình thường, nghĩa là công việc mất nhiều thời gian hơn để hoàn thành. Sự khan hiếm này thường dẫn đến tình trạng các dự án khu căn sinh viên mới đi vào hoạt động chậm hơn kế hoạch ban đầu vài tuần, thậm chí là vài tháng.
“Những gì nhà phát triển có thể làm là bắt đầu xây dựng thật sớm, hoặc hoãn dự án sang năm sau nếu không thể bắt đầu kịp thời, và chọn một tổng thầu có thể tự thực hiện các giao dịch phụ và bám chắc vào lịch trình như bê tông cốt thép, ” ông Pierce nói.
Chi phí tăng
Sự leo thang của giá đất khiến chi phí đầu tư tăng cao hơn tại một số đô thị lớn
Đi đôi với thiếu hụt lao động và sự chậm trễ trong xây dựng là sự leo thang của chi phí phát triển khu căn hộ sinh viên nói chung. Chi phí lao động và vật liệu đã tăng lên, nhưng sự leo thang của giá đất mới đặc biệt đáng lưu ý.
“Việc tìm kiếm mặt bằng đang ngày càng trở nên khó khăn ở một số khu vực đô thị lớn”, ông Russell Berusch, chủ tịch của Berusch Development Partners, cho biết. “Chi phí thu mua các khu đất đó là không khả thi trừ khi đánh một khoản tiền nhất định và đạt đến một quy mô nào đó.”
Cộng dồn vào các chi phí là những hoàn thiện và tiện nghi cao cấp. Để có thể cạnh tranh trong một thị trường đông đúc, các nhà phát triển thường cung cấp một lượng lớn tiện ích bổ sung trong các dự án xây dựng mới của mình để thu hút khách thuê. “Bạn sẽ có phòng ngủ và phòng giặt sang trọng, nhà bếp với mặt bàn đá granite và phòng tập yoga cách nhà trong khoảng cách đi bộ,” ông Berusch nói. “Tất cả những điều này đè nặng lên cấu trúc chi phí.”
Chỗ đậu xe là một mục tiêu di động khác. Không gian hạn chế có thể làm khách thuê bất mãn. Ngược lại không gian dư thừa sẽ khiến quy hoạch và cấu trúc không hiệu quả. Hơn nữa, một cộng đồng với quá nhiều chỗ đậu xe có thể để lại với một cấu trúc bê tông lớn, không thể sử dụng cho nhiều mục đích khác khi sinh viên tiếp tục chuyển sang các phương tiện di chuyển thay thế như xe đạp và dịch vụ chia sẻ xe. Một số công ty đang giảm thiểu rủi ro này bằng cách ký hợp đồng với các nhà để xe trong khu vực thay vì đầu tư vào bãi đậu xe tại chỗ.
Cú sốc nhu cầu
Những thay đổi trong các chính sách quan trọng có thể ảnh hưởng đến số lượng sinh viên nước ngoài tại Mỹ
Ngoài những lo lắng thông thường như quy mô thị trường nhỏ và mật độ xây dựng dày đặc, các nhà quản lý cũng quan ngại về các cú sốc nhu cầu có thể ảnh hưởng đến số lượng tuyển sinh. Chi phí giáo dục đại học tăng cao, xu hướng học tập trực tuyến ngày càng phổ biển và việc tài trợ và ngân sách cho nhà trường bị cắt giảm đều là những vấn đề được quan tâm.
Tuy nhiên, gần đây, các nhà điều hành khu căn hộ sinh viên cũng bắt đầu nhìn thấy các lỗ hổng được tạo ra bởi những thay đổi tiềm tàng trong chính sách đối ngoại và di cư. Trong những năm gần đây, nhiều trường đã hưởng lợi từ mối quan tâm mạnh mẽ của sinh viên nước ngoài đối với nền giáo dục Hoa Kỳ. Số lượng sinh viên nước ngoài nhập học tại Mỹ đã đạt mức cao kỷ lục trong năm 2015.
Những thay đổi trong các chính sách quan trọng có thể ảnh hưởng đến số lượng sinh viên nước ngoài quyết định theo học tại các trường đại học ở Hoa Kỳ, và theo đó thu hẹp một nguồn cầu lớn cho các dự án khu căn hộ sinh viên tư nhân. Một vài nguồn tin cho thấy thay đổi này đã bắt đầu diễn ra, với việc số lượng sinh viên nước ngoài đăng ký vào các trường đại học ở Mỹ giảm sút tại một số tiểu bang.
“Chính sách Mỹ-Trung có thể thay đổi và các mối quan hệ ở Trung Đông cũng vậy, điều đó có thể ảnh hưởng đến việc tuyển sinh sinh viên đến từ các nước khác,” ông Berusch nói.
Quan ngại về an toàn
Các khu căn hộ sinh viên mới được trang bị công nghệ bảo mật thông minh để đảm bảo an toàn cho sinh viên
Các nhà cung cấp nhà ở sinh viên chịu trách nhiệm về an toàn thân thể đối với khách thuê của mình. Các khu căn hộ sinh viên mới được trang bị công nghệ bảo mật thông minh như thang máy truy cập có kiểm soát chỉ phục vụ khách thuê. “Bạn không thể làm cho thang máy di chuyển nếu không có chìa khóa,” ông Feinberg cho biết.
Các nhà quản lý cũng khuyên khách thuê của họ cẩn thận với điện thoại thông minh, máy tính bảng và máy tính xách tay - những vật bất ly thân của nhiều sinh viên. “Nếu khách thuê để lại các thiết bị điện tử có giá trị trong xe của mình và ở những vị trí dễ thấy, họ sẽ làm tăng đáng kể khả năng bị trộm cắp,” ông Pierce nói.
Những cân nhắc về an toàn khác được đưa vào kế hoạch xây dựng khu căn hộ sinh viên ngay từ ban đầu. Việc các phương tiện phát triển hỗn hợp và trung tâm ngày càng phổ biến đồng nghĩa với không gian chung và riêng dần bị xóa mờ. Kết quả là, các nhà hoạch định và thiết kế khu căn hộ sinh viên đang căn nhắc những vấn đề an toàn mới. Chẳng hạn, các khu vực ăn uống ngoài trời đang được bao quanh bởi những cọc bê tông có khả năng ngăn chặn một chiếc xe hơi bị mất lái.
Ông Feinberg cho biết ông đã thiết kế một tháp đồng hồ tại một khu căn hộ sinh viên để phòng ngừa những kẻ đột nhập. “Chúng tôi đã sử dụng một hầm an ninh giống như loại được dùng trong nhà tù,” ông nói. “Việc còn lại là chờ ai đó leo lên đó.”
Nguy cơ an ninh mạng
Có rất nhiều dữ liệu quan trọng được lưu trữ và bảo vệ tước tin tặc
Các công ty phát triển khu căn hộ sinh viên có rất nhiều dữ liệu quan trọng được lưu trữ trong hệ thống máy tính của họ - và những thông tin đó rất dễ bị tin tặc tấn công. Thông tin doanh nghiệp độc quyền của công ty chỉ là một trong những mục tiêu. Hệ thống máy tính của các công ty còn chứa đầy những thông tin nhân viên, tài khoản nhà cung cấp, hồ sơ tài chính nhạy cảm và thông tin thường trú.
Các công ty phát triển khu căn hộ sinh viên như Asset Campus Housing (ACH) đang cực kỳ nghiêm túc trong việc bảo vệ dữ liệu của mình. Họ đang tạo ra hệ thống mã hóa riêng để bảo mật dữ liệu của mình và liên tục cập nhật hệ thống để theo kịp khả năng xâm nhập của tin tặc.
ACH cũng đặc biệt chú trọng đến lực lượng vận hành hệ thống, đảm bảo họ không đi đường tắt trong các quy trình bảo mật mạng. “Chúng tôi cũng hiểu rõ tầm quan trọng của việc đào tạo nhân viên về thực hành an ninh mạng an toàn,” bà Julie Bonnin, giám đốc điều hành của ACH cho biết. “Ví dụ, chúng tôi giới hạn việc cài đặt phần mềm mới trên máy tính của công ty và thường xuyên sao lưu dữ liệu.”
Nguồn: http: www.nreionline.com - Biên Dịch: Redwoods Capital
Comments