.png)
Nâng tầm quản lý khu căn hộ sinh viên
Một bất động sản có thể vượt trội hơn hẳn các dự án cùng loại nhờ vào cách thức quản lý.
Thị trường khu căn hộ sinh viên trên khắp nước Mỹ tiếp tục tăng trưởng với tốc độ chưa từng có. Trong hai năm 2016 và 2017, các nhà phát triển đã bổ sung gần 20.000 sản phẩm vào nguồn cung toàn quốc, và 15.521 sản phẩm hiện đang được xâydựng, theo Yardi Matrix. Nhu cầu nhà ở ngoài khuôn viên nhà trường vẫn rất mạnh, và các công ty quản lý bất động sản đang nỗ lực để khiến bản thân - và bất động sản của mình - vượt trội so với đối thủ cạnh tranh.
Bà Julie Bonnin, giám đốc điều hành Asset Campus Housing (ACH), chia sẻ về cách công ty của bà tăng thêm giá trị cho cả chủ đầu tư và khách thuê thông qua hoạt động quản lý. Bà Bonnin có hơn 30 năm kinh nghiệm quản lý bất động sản và, ở vai trò hiện tại, đang giám sát tất cả các hoạt động của danh mục khu căn hộ sinh viên đang mở rộng của công ty - hiện bao gồm trên 121.500 giường.
Hãy cho chúng tôi biết về một số hoạt động đã mang lại lợi thế cạnh tranh cho ACH trên thị trường khu căn hộ sinh viên.
-Bà Bonnin: Chúng tôi dự đoán nhu cầu thành lập các bộ phận mới khi thị trường phát triển. Với mỗi bộ phận mới, nhiều quy trình được tạo ra để đáp ứng khách hàng, khách thuê, nhân viên của chúng tôi cũng như toàn bộ thị trường. Một ví dụ gần đây là bộ phận chuyển đổi mà chúng tôi thành lập vào năm 2016 sau khi nhận ra nhu cầu của thị trường thông qua kinh nghiệm giao dịch danh mục đầu tư bao gồm 42.000 giường với Campus Crest Communities. Kể từ năm 2016, chúng tôi đã không ngừng cải thiện bộ phận chuyển đổi của mình để xử lý các vụ mua lại đồng thời chỉ trong 48 giờ.
Công ty bà làm thế nào để cải thiện tỷ lệ duy trì hợp đồng ở các dự án bất động sản?
-Bà Bonnin: Trong thời gian cho thuê, chúng tôi tập trung thực hiện các yêu cầu bảo trì nhanh chóng và hiệu quả, tổ chức các sự kiện thú vị và hữu ích cho khách thuê, tuyển dụng và giữ chân nhân tài tại chỗ, những người đã làm việc cùng nhau để điều hành một bất động sản thành công. Tóm lại, chúng tôi làm tất cả mọi thứ trong khả năng (để đạt được) tỷ lệ duy trì hợp đồng cao nhất nhằm giữ chi phí ở mức thấp khi xét đến việc chuyển đi và tái bố trí khách thuê.
Kỳ vọng của khách thuê đã thay đổi như thế nào kể từ khi ACH thành lập vào năm 1998?
-Bà Bonnin: Căn nguyên thực sự của khu căn hộ sinh viên ngoại trú, được xây dựng chuyên nghiệp bắt đầu vào giữa những năm 90. Vào thời điểm đó, chỉ cần có một hồ bơi khiêm tốn, một phòng câu lạc bộ và các căn hộ với một phòng tắm cho mỗi hai phòng ngủ đã được cho là tiên tiến. Các nhà phát triển tính xa lắm cũng chỉ dừng lại ở việc kết nối internet. Mọi thứ từ thế hệ sản phẩm nhà ở sinh viên đầu tiên và nhu cầu của khách thuê sinh viên đã thay đổi đáng kể, nhiều lần trong 20 năm qua.
Nhìn chung, vị trí gần trường, internet siêu tốc độ, dịch vụ di động cao cấp tại chỗ, tiện nghi đẳng cấp khu nghỉ dưỡng và dịch vụ khách hàng kiểu khách sạn hạng sang là những tiêu chuẩn mà khách thuê khao khát và trông đợi. Các nhà đầu tư nhận ra điều này và từ đó thiết kế các bất động sản vượt ngoài mong đợi, trong khi chúng tôi cung cấp các dịch vụ khách hàng với mục đích khiến khách thuê xem các dự án của chúng tôi là nhà của mình trong suốt quãng đời đại học.
Đâu là cách tốt nhất để nhà đầu tư tối đa hóa lợi nhuận của mình từ khu căn hộ sinh viên?
-Bà Bonnin: Khu căn hộ sinh viên là một loại tài sản phục vụ cho các chủ đề đầu tư khác nhau của cộng đồng đầu tư toàn cầu. Vì vậy, không có cách thức đầu tư nào là áp dụng được cho tất cả. Trong vài năm qua, chúng tôi đã hỗ trợ khách hàng tối đa hóa lợi nhuận của họ qua việc đảm bảo cho thuê thành công cũng như điều phối vốn giá trị gia tăng đáng kể và các sáng kiến hoạt động.
Về mặt phát triển, các cấu trúc cho thuê năm đầu được phân tầng và việc đẩy nhanh đáng kể tốc độ cho thuê thông qua các nỗ lực tiếp thị với mục tiêu cụ thể đã giúp các nhà đầu tư của chúng tôi vượt chỉ tiêu doanh thu năm đầu mà họ đặt ra. Về phía giá trị gia tăng, việc sửa chữa các bất động sản được xây dựng chuyên nghiệp thuộc thế hệ đầu tiên và thứ hai, cùng với các cải tiến tiện ích nói chung, thường giúp các dự án này tăng giá thuê đáng kể, trong khi bám sát các bất động sản mới ở mức vài trăm đô la một giường mỗi tháng. Cách thức này cho phép các dự án cung cấp sản phẩm và trải nghiệm với giá trị dự kiến vượt xa so với đối thủ cạnh tranh.
Những thách thức lớn nhất đối với thị trường khu căn hộ sinh viên hiện nay là gì?
-Bà Bonnin: Mật độ công trình dày đặc - vì các công ty phát triển cần phải xây dựng các cộng đồng để nuôi sống các doanh nghiệp của họ. Chúng tôi đã nhiều lần chứng kiến tình trạng này ở các thị trường có số lượng tuyển sinh ổn định và/hoặc tăng trưởng và quỹ đất rẻ hơn. Chẳng hạn như Đại học Nông nghiệp và Cơ khí Texas (Texas A&M University). Ngoài ra, một số thị trường với mật độ công trình dày đặc cũng gặp khó khăn với việc mở bán các dự án mới, thậm chí vượt xa mức tăng trưởng đáng kể trong số lượng tuyển sinh.
Từ quan điểm hoạt động, chi phí tiện nghi và chi phí tiền lương đang bắt đầu gây căng thẳng cho thu nhập ròng. Dù nhiều bất động sản có áp dụng hạn mức tiện nghi và tính thêm một khoản tiền hàng tháng đối với những khách thuê sử dụng quá hạn mức đó - tương tự như Hệ thống thanh toán tiện nghi tỷ lệ (Ratio Utility Billing System) được áp dụng trong khu căn hộ cho thuê thông thường, nhưng số tiền tính thêm này đôi khi quá lớn và ảnh hưởng việc tăng giá thuê trong năm tiếp theo, và theo đó tác động đến hiệu suất thu nhập năm. Tương tự, tình trạng thất nghiệp đã lên đến mức hầu hết các thị trường trên toàn quốc đều báo cáo một tỷ lệ dưới 4%, dẫn đến một cuộc chiến giành nhân tài tại chỗ khốc liệt hơn, theo đó đẩy chi phí tiền lương tăng nhanh hơn tốc độ của chỉ số giá tiêu dùng. Đây là hai hiện tượng gần đây nhưng chúng có khả năng sẽ tiếp tục trong vài năm tới.
Công nghệ đóng vai trò gì trong quản lý khu căn hộ sinh viên? Theo bà thì xu hướng này đang phát triển như thế nào?
-Bà Bonnin: Chúng ta sống trong một thế giới công nghệ và sử dụng công nghệ tiên tiến để mang lại trải nghiệm tuyệt vời cho khách thuê. Ngày nay, đời sống của hầu hết mọi người gắn liền với điện thoại thông minh, máy tính bảng và/hoặc máy tính cá nhân. Chúng tôi phải đảm bảo rằng mình luôn tương thích và phát triển theo công nghệ khi nó biến đổi. Với khách thuê hiện tại và khách hàng tiềm năng của chúng tôi, tất cả những thông tin cần thiết liên quan đến việc cho thuê, trả tiền thuê, gửi yêu cầu công việc và tìm hiểu những sự kiện có sẵn tại dự án đều được cung cấp trực tuyến thông qua trang web của dự án và cổng thông tin khách thuê. Công nghệ ngày càng phát triển và nếu không cố gắng đón đầu, hoặc ít nhất là bắt kịp tốc độ phát triển của nó, bạn sẽ bị bỏ lại phía sau.
Nguồn: www.multihousingnews.com - Biên dịch: Redwoods Capital
Comentarios