.png)
Giá trị bất động sản thương mại Mỹ tăng ở những thị trường ngách
Khu căn hộ sinh viên, nhà di động và bất động sản công nghiệp là những phân khúc bất động sản thương mại hoạt động tốt nhất trong 12 tháng qua, theo số liệu mới từ Green Street Advisors.
Một người phụ nữ chụp ảnh Hạ Manhattan từ Công viên Tiểu bang Liberty ở Thành phố Jersey, New Jersey, hồi tháng trước. Giá trị bất động sản thương mại tại Mỹ gần đây đã ghi nhận sự tăng trưởng trong những phân khúc thị trường ngách. Ảnh: REUTERS
Ba lĩnh vực này ghi nhận thành tích vượt trội hơn thị trường bất động sản thương mại nói chung, khi giá trị trung bình của thị trường đã đi ngang trong khoảng thời gian từ giữa tháng 6 năm 2017 và đến cuối nửa đầu năm nay. Trong khi đó, giá bất động sản khu bán lẻ đã giảm 10% trong một năm qua, khi phân khúc này phải chịu ảnh hưởng nặng nề, theo công ty Green Street ở Newport Beach, California, đơn vị theo dõi thị trường với Chỉ số giá bất động sản thương mại (Commercial Property Price Index).
Chỉ số này giám sát các tòa nhà văn phòng, trung tâm thương mại, nhà kho và những bất động sản thương mại khác thuộc sở hữu của các quỹ tín thác bất động sản (REIT). REIT thường sở hữu những bất động sản quy mô lớn và chất lượng cao hơn những chủ đầu tư tư nhân.
Số liệu mới nhất cho thấy một sự gia tăng đáng kể trong giá trị bất động sản kể từ đợt suy thoái, cũng như thái độ của nhà đầu tư đối với các loại bất động sản khác nhau khi chu kỳ kinh doanh hiện tại bước sang năm tăng trưởng thứ chín liên tiếp.
Chỉ số giá bất động sản thương mại đứng ở mức 100 vào tháng 8 năm 2007, mức cao nhất trước cuộc khủng hoảng vào năm 2008. Chỉ số này chạm mức thấp 61,2 vào tháng 5 năm 2009.
Kể từ đó, chỉ số đã tăng hơn gấp đôi với việc nền kinh tế được cải thiện đẩy giá thuê và tỷ lệ lấp đầy lên cao, trong khi nhu cầu được tăng cường nhờ những nhà đầu tư khao khát lợi nhuận, những người có thể vay tiền dễ dàng do lãi suất thấp.
Tuy nhiên, giá trị thị trường nói chung đã tăng lên vào cuối năm 2016 và duy trì quanh mức đó kể từ thời điểm đó. Trong tháng 6, chỉ số chung vẫn không thay đổi so với tháng trước, ở mức 126,9.
Sự gia tăng này một phần là do lãi suất tăng, theo ông Peter Rothemund, nhà phân tích cao cấp của Green Street. Lãi suất tăng khiến việc vay tiền mua bất động sản trở nên tốn kém hơn và làm cho thị trường trái phiếu trở nên tương đối hấp dẫn hơn so với bất động sản.
Nhu cầu bất động sản thương mại của giới đầu tư cũng bắt đầu chậm lại khi họ lo ngại quá trình mở rộng kinh tế có thể đang hụt hơi. Trong năm tháng đầu năm 2018, các nhà đầu tư đã mua 176 tỷ đô la Mỹ bất động sản thương mại tại Mỹ, giảm 2% so với năm trước đó, theo Real Capital Analytics.
Mặc dù vậy, những xu hướng thị trường chung này cũng có ngoại lệ. Giới đầu tư vẫn cực kỳ quan tâm các bất động sản công nghiệp, khi phân khúc này ghi nhận tăng trưởng giá trị 12% kể từ tháng 6 năm 2017, theo Green Street. Giá thuê và tỷ lệ lấp đầy đặc biệt mạnh trong phân khúc này - bao gồm nhà kho và trung tâm phân phối - nhờ vào sự tăng trưởng của thương mại điện tử.
Các thương vụ công nghiệp đáng chú ý trong năm nay bao gồm thỏa thuận của Prologis Inc. để thâu tóm chủ sở hữu bất động sản logistics DCT Industrial Trust Inc. với giá 8,4 tỷ đô la Mỹ, bao gồm cả các khoản nợ. Ngoài ra, gã khổng lồ tư nhân Blackstone Group LP đang thu mua REIT công nghiệp và văn phòng Gramercy Property Trust với giá 7,6 tỷ đô la Mỹ, bao gồm cả nợ.
Cái giá mà Blackstone đưa ra cao hơn giá đóng cửa cổ phiếu của Gramercy trước khi thỏa thuận được công bố 15%.
“Luận điểm chung về tăng trưởng giá trị bất động sản trong tương lai [là] giá thuê bất động sản công nghiệp đang tăng với tốc độ cao nhất so với lạm phát trên phần lớn nước Mỹ, thậm chí với một khối lượng xây dựng mới khả quan,” ông Eric Frankel, chuyên gia phân tích cấp cao của Green Street, nhận định.
“Các nhà đầu tư nhìn chung cho rằng xu hướng này sẽ tiếp tục khi doanh số thương mại điện tử tăng lên.”
Phân khúc khu căn hộ sinh viên cũng hoạt động tốt trong 12 tháng qua, ghi nhận tăng trưởng giá trị 10%, Green Street cho biết. Loại bất động sản này được xem là có khả năng chống suy thoái tốt hơn các tài sản khác vì ngay cả trong suy thoái kinh tế, tuyển sinh đại học dự kiến vẫn sẽ duy trì ổn định.
Nhà di động cũng là một phân khúc mà giới đầu tư ưa chuộng. Loại bất động sản này đòi hỏi chi phí vốn thấp và có xu hướng bị hạn chế nguồn cung vì các nhóm cộng đồng và chính quyền địa phương trong những năm gần đây đã làm chậm quá trình cấp phép.
Theo Green Street, giá nhà di động đã tăng 10% trong một năm qua. Chỉ số của công ty cho riêng phân khúc này đạt 178,3 vào cuối tháng 6, so với 158,5 vào tháng 6 năm 2017.
“Vậy là bạn có thể tăng giá thuê 3% một năm bất kể tình hình hiện tại của nền kinh tế,” ông Rothemund nói.
Tuy nhiên, tình hình không mấy sáng sủa trong các phân khúc khác. Giá trị của trung tâm thương mại và trung tâm mua sắm khác vẫn chịu áp lực khi ngày càng nhiều người tiêu dùng mua sắm trực tuyến.
Giá trung tâm thương mại trong tháng 6 đã giảm 9% so với 12 tháng trước và
giảm 18% so với cuối năm 2016, theo Green Street.
Hoạt động mua bán sáp nhập và các giao dịch danh mục đầu tư, thay vì giao dịch từng bất động sản riêng rẻ, là động lực của hầu hết các thay đổi về giá trị của các trung tâm thương mại, theo ông DJ Busch, nhà phân tích bán lẻ hàng đầu của Green Street.
Trong một trong những giao dịch bất động sản bán lẻ lớn nhất trong năm nay, Brookfield Property Partners LP cho biết họ sẽ mua nốt phần vốn còn lại từ chủ sở hữu trung tâm thương mại GGP Inc. mà họ vẫn chưa nắm giữ. Mức giá mà Brookfield đang trả thấp hơn dự kiến của một số nhà phân tích, một dấu hiệu cho thấy kể cả các danh mục đầu tư trung tâm thương mại chất lượng hàng đầu cũng đang chịu áp lực. Dự kiến các cổ đông của GGP sẽ bỏ phiếu biểu quyết đề xuất sáp nhập vào ngày 26 tháng 7.
Việc xác định giá trị của các bất động sản bán lẻ đã trở thành một nghệ thuật vì chưa có quá nhiều giao dịch mua bán trong phân khúc này, theo các nhà phân tích. Một số chủ sở hữu đang đứng ngoài cuộc, lựa chọn tái cấp vốn cho dự án của họ thay vì cố gắng bán chúng, theo ông Jim Costello, phó chủ tịch của Real Capital Analytics.
“Sao phải lo lắng khi bạn có một trung tâm thương mại chất lượng cao và dòng vốn vẫn đang lưu chuyển tốt?” ông Costello nói. “Tại sao phải bán và kiểm tra giá thị trường khi tất cả mọi người đang cố gắng ép giá bạn?”
Ngườn: Wall Street Journal - www.wjs.com - Biên dịch: Redwoods Capital
Commentaires