.png)
Ba chiến lược thiết yếu để đầu tư và phát triển khu căn hộ sinh viên hiệu quả
Việc phân khúc Khu căn hộ sinh viên đã trở thành một kênh đầu tư hấp dẫn, sự cạnh tranh cũng trở nên khốc liệt hơn, với nhiều nguồn cung hơn ở các thị trường chính, khi nhiều nhà khai thác và nhà đầu tư mới đã nhập cuộc. Điều này tạo ra một thách thức đối với các nhà phát triển, buộc họ phải tìm cách thu hút sự chú ý để các dự án mới của mình được cho thuê một cách mạnh mẽ.
Với sự tăng trưởng trong những năm qua như một bằng chứng thuyết phục, khu căn hộ sinh viên giờ đây được xem là khoản đầu tư khôn ngoan cho giới đầu tư và phát triển bất động sản tại Mỹ. Tuy nhiên, cùng với việc phân khúc này đã trở thành chủ đạo, cạnh tranh cũng trở nên khốc liệt hơn, với nhiều nguồn cung hơn ở các thị trường chính, khi nhiều nhà khai thác và nhà đầu tư mới đã nhập cuộc. Điều này tạo ra một thách thức đối với các nhà phát triển, buộc họ phải tìm cách thu hút sự chú ý để các dự án mới của mình được cho thuê một cách hiệu quả nhất.
Cùng với đó, việc phát triển khu căn hộ sinh viên đã ghi nhận sự dịch chuyển đáng kể sang những sản phẩm có mật độ cao và gần trường hơn. Trong bối cảnh này, việc cho thuê mặt bằng và các tổ hợp trở nên phổ biến hơn, kéo theo chi phí tăng cao cho các nhà phát triển, với chi phí tiền xây dựng có thể lên đến 1-2 triệu đô la Mỹ trước khi chính thức thi công. Với xu hướng này, việc có bước đi đúng đắn trong giai đoạn đầu là cực kỳ cần thiết. Đánh giá cẩn thận thị trường trong giai đoạn sơ khởi có ý nghĩa quan trọng đối với việc hoạch định và thiết kế thông minh, giúp tối ưu hóa tỷ lệ lấp đầy, giá thuê và tăng trưởng thu nhập ròng (NOI) một khi dự án hoàn thành. Giai đoạn 1: Đánh giá khả thi và khảo sát thị trường
Đánh giá khả thi và khảo sát thị trường nên là bước đầu tiên trong việc lập kế hoạch phát triển khu căn hộ sinh viên mới. Việc này giúp bạn hiểu rõ về đối tượng sinh viên và sự cạnh tranh, bao gồm cả mức tăng trưởng trong tuyển sinh và nguồn cung căn hộ nội trú ở thời điểm hiện tại cũng như dự kiến trong tương lai.
Tìm hiểu thị trường sinh viên địa phương là rất quan trọng. Ngoài những số liệu về học sinh sau trung học phổ thông được cung cấp bởi Trung tâm Thống kê Giáo dục Quốc gia (National Center for Education Statistics), hầu hết các trường đại học đều có công bố thông tin nhân khẩu học cụ thể về sinh viên của mình. Tuy nhiên, nguồn dữ liệu này có chiều sâu và khả năng áp dụng cho việc phát triển nhà ở khác nhau, và thường không cung cấp đủ thông tin mang tính thị trường cụ thể để dẫn dắt việc hoạch định số lượng phòng ngủ và tiện nghi. Nghiên cứu sơ khai với đối tượng sinh viên tại trường đại học hoặc cao đẳng mục tiêu của bạn là việc cần làm để bổ sung cho dữ liệu thứ cấp có sẵn.
Nghiên cứu sơ khai có nhiều dạng, trong đó khảo sát trực tiếp sinh viên trên đường phố và trong nhóm tập trung được cho là cách tốt nhất để xác định xu hướng, làm rõ nhu cầu và sở thích nhà ở của sinh viên, và đánh giá sự quan tâm của họ đối với dự án của bạn. Các câu hỏi khảo sát nên được thiết kế để làm nổi bật những đặc điểm nhân khẩu học và tâm lý học của sinh viên theo thị trường cụ thể, bao gồm:
• Năng lực tài chính của sinh viên và người bảo lãnh.
• Các trường trung chuyển.
• Các thị trường phụ.
• Các khoa giảng dạy.
• Tương quan giữa sinh viên đại học và cao học.
• Tầm quan trọng của hoạt động thể thao và các hội nhóm sinh viên để xác định thêm về nhân khẩu học sinh viên.
Nếu bạn không chắc phải làm sao để khảo sát hiệu quả, hãy cân nhắc việc liên kết với một đối tác nghiên cứu hoặc một nhà tư vấn có kinh nghiệm về khu căn hộ sinh viên để nhờ họ thiết kế và thực hiện khảo sát cho bạn.
Ngoài ra, trong phần đánh giá tiền-xây-dựng của bạn nên bao gồm một phân tích cạnh tranh, trong đó nguồn cung nhà ở hiện tại và triển vọng nguồn cung trong tương lai được xem xét với tầm nhìn hai đến ba năm. Trong khi việc phân tích nguồn bất động sản dành cho sinh viên ở thời điểm hiện tại là khá đơn giản, nhóm của bạn cũng nên tính đến nguồn cung mới trong và ngoài khuôn viên nhà trường đang được liên tục tung ra, bao gồm thông tin về hỗn hợp căn hộ với số lượng phòng ngủ khác nhau trong dự kiến. Triển vọng khu căn hộ nội trú có thể được đúc kết từ các chiến lược xây dựng nhà ở trong khuôn viên trường đại học và cao đẳng, bao gồm quan điểm về cải tiến, cung cấp mới và thay đổi quy tắc nhà ở sinh viên. Các thông tin này có thể được tìm thấy trong những tài liệu hoạch định đại học thường được công bố rộng rãi.
Kế hoạch phát triển ngoài khuôn viên nhà trường được xác định thông qua các cuộc thảo luận với cán bộ lập kế hoạch địa phương, các cuộc phỏng vấn với đơn vị quản lý tài sản địa phương và các dịch vụ thống kê trả phí như Axiometrics và CoStar. Cùng với các dữ liệu nhân khẩu học và tâm lý học sinh viên, những thông tin chuyên sâu về thị trường này cung cấp một cái nhìn toàn diện về tính khả thi của dự án khu căn hộ sinh viên và định hướng cho việc lên kế hoạch về số lượng phòng ngủ và tiện nghi, yếu tố sẽ ảnh hưởng mạnh mẽ đến tỷ lệ lấp đầy liên tục và giá thuê. Giai đoạn 2: Hoạch định số lượng phòng ngủ và tiện nghi
Các gói tiện nghi và số lượng phòng ngủ được phân bố phù hợp sẽ đẩy nhanh tốc độ cho thuê ban đầu, tỷ lệ gia hạn hợp đồng và giá trị bán lại. Một sự phối trộn các căn hộ với số lượng phòng ngủ khác nhau được cho là thành công khi đáp ứng được những đặc điểm nhân khẩu học sinh viên được xác định thông qua nghiên cứu ở Giai đoạn 1 và:
• Tận dụng các thiết kế sàn chưa được quan tâm đúng mức (căn hộ cá nhân so với căn hộ 2-3 phòng ngủ) - cả ở hiện tại lẫn dự kiến trong tương lai - trong khuôn khổ thị trường.
• Cung cấp các mức giá khác nhau để thu hút nhiều đối tượng sinh viên, từ những người tìm kiếm trải nghiệm sống cao cấp đến những người chú trọng giá cả. • Đáp ứng nhu cầu bố trí cụ thể theo thị trường, chẳng hạn như bổ sung không gian cho xe đạp, các thiết bị thể thao hoặc tủ quần áo không cửa ngăn cỡ lớn.
Các chi tiết cụ thể về thị trường nên được xem là kim chỉ nam trong việc hoạch định kế hoạch đầu tư kinh doanh; nhu cầu đối với căn hộ cá nhân và bốn phòng ngủ có thể thấp ở một thị trường nhưng cao ở những thị trường khác.
Dù hồ bơi và phòng tập thể dục là những tiện nghi phổ biến, nhưng những thông tin chuyên sâu thu được trực tiếp từ đối tượng sinh viên của bạn có thể chỉ ra nhu cầu đối với các tiện nghi khác và khả năng sử dụng của chúng. Ví dụ, phòng câu lạc bộ có thể là một tính năng hấp dẫn trên giấy trong quá trình tìm kiếm người thuê nhưng đôi khi sẽ không được sử dụng suốt cả năm nếu trường đại học có cung cấp đầy đủ các không gian dễ tiếp cận cho các cuộc họp nhóm. Các tiện nghi ít sử dụng sẽ trở thành không gian lãng phí và cần một khoản chi phí để thay đổi công năng vài năm sau khi đi vào hoạt động. Giai đoạn 3: Dự toán chi phí hoạt động
Dự toán chi phí hoạt động - với tác dụng ước tính chi phí hoạt động liên tục của dự án - là một phần quan trọng trong kế hoạch phát triển, một yếu tố cần thiết để đảm bảo lợi tức đầu tư. Ngân sách được tạo mà không có trải nghiệm hoạt động hay dữ liệu lịch sử thường bao gồm các giả định không chính xác có thể ảnh hưởng đến hiệu suất của khoản đầu tư ngoài dự án. Ngân sách hoạt động phải bao gồm các chi tiết về giả định doanh thu, biên chế, bảo trì, chi phí hành chính, tiếp thị và lợi nhuận. Lý tưởng nhất, ngân sách hoạt động cũng nên xem xét việc phát triển và phân phối các chương trình nhân sinh cho cư dân, giúp kết nối dự án với trường đại học và hỗ trợ sự thành đạt của cư dân với tư cách sinh viên và hơn thế nữa. Thất bại trong việc tạo ra một hình thức hoạt động thiết thực thường khiến các nhà phát triển phải cắt giảm chi phí và ảnh hưởng tiêu cực đến trải nghiệm sống của sinh viên - và theo đó là tỷ lệ gia hạn hợp đồng và lấp đầy trong năm thứ hai - hoặc đòi hỏi những nỗ lực tiếp thị tốn kém vào giờ chót của giai đoạn cho thuê ban đầu.
Nếu bạn thiếu nền tảng để tạo ra một hình thức hoạt động, hãy cân nhắc việc liên hệ với một nhà tư vấn có kinh nghiệm về khu căn hộ sinh viên để nhận được hướng dẫn dựa trên lịch sử với các bất động sản có thể so sánh.
Các nguyên tắc cơ bản về cung và cầu đối với khu căn hộ sinh viên nên tiếp tục là một xu hướng thuận lợi ở hầu hết các thị trường khi số lượng tuyển sinh vượt ngoài nguồn cung sản phẩm mới. Với một sự đầu tư kỹ lưỡng trong các giai đoạn lập kế hoạch cho việc phát triển khu căn hộ sinh viên mới, bạn sẽ có được sự chuẩn bị tốt để giúp dự án của mình nổi trội và gặt hái doanh thu tối ưu trong năm đầu tiên và sau đó.
Tác giả Mike Peter là nhà sáng lập và giám đốc điều hành của Campus Advantage, một công ty chuyên về quản lý, phát triển, mua lại và tư vấn khu căn hộ sinh viên.
Nguồn: www.forbes.com - Biên dịch: Redwoods Capital
Comments