.png)
Bùng nổ đầu tư vào khu căn hộ sinh viên Mỹ chưa có dấu hiệu kết thúc
Khu căn hộ sinh viên Vue on MacGregor tại Texas của công ty Nelson Brothers
Giới đầu tư tiếp tục đổ vốn vào các dự án khu căn hộ sinh viên ở Mỹ. Bất chấp việc lợi nhuận suy giảm và chi phí xây dựng gia tăng, hoạt động đầu tư vẫn rất “mạnh mẽ” trong năm 2017 sau khi đạt mức kỷ lục vào năm 2016, theo bà Jaclyn Fitts, giám đốc phụ trách mảng khu căn hộ sinh viên tại CBRE.
Khoảng 8 tỷ đô la Mỹ đã được đầu tư vào các khu căn hộ sinh viên trong năm 2017, thấp hơn mức 9,8 tỷ đô la của năm 2016, nhưng vẫn cao gấp ba lần năm 2014, bà Fitts cho biết. Hơn 40% các giao dịch trong năm qua được xúc tiến bởi các nhóm quốc tế, bao gồm thương vụ trị giá 1,6 tỷ đô la Mỹ của Scion Student Communities với Ủy ban Đầu tư Kế hoạch Hưu trí Canada (Cananda Pension Plan Investment Board) và GIC Private Limited của Singapore liên quan đến việc thu mua ba danh mục khu căn hộ sinh viên vào tháng 12.
“Dường như có một lượng cầu rất lớn đang bị dồn nén,” bà Fitts nói. “Số lượng bất động sản trên thị trường ít hơn nhiều so với nhu cầu và vốn đầu tư trên thị trường.”
Tuy nhiên, sau nhiều năm tăng trưởng nhanh chóng, thị trường khu căn hộ sinh viên bắt đầu đạt độ chín, giới phân tích nhận xét. Travis Prince, giám đốc điều hành của Tập đoàn Khu căn hộ Sinh viên Quốc gia (National Student Housing Group) thuộc Colliers International, cho rằng thị trường đang bắt đầu đi vào “chu kỳ bình thường hóa”.
Ông Prince nói. “Khu căn hộ sinh viên vẫn còn là một hiện tượng tương đối mới." Phân khúc này được thúc đẩy bởi một cơn bão hoàn hảo của việc hội tụ các xu hướng: số lượng sinh viên gia tăng; cạnh tranh leo thang trong việc thu hút sinh viên; và lợi nhuận nhất quán mà khu căn hộ sinh viên đem lại thường vượt trội hơn các dự án khu căn hộ cho thuê.
Việc tuyển sinh tiếp tục gia tăng tại nhiều trường trên cả nước, với số sinh viên tốt nghiệp trung học theo đuổi con đường đại học đang ở mức kỷ lục. Theo Trung tâm Thống kê Giáo dục Quốc gia (National Center for Education Statistics), năm 2017, 20,4 triệu người đang theo học chương trình sau trung học tại Mỹ, so với con số 6,6 triệu của năm 1990.
Các nhà phát triển xây dựng dự án đã và đang cạnh tranh nhau để bắt kịp xu hướng. Ước tính, họ đã cung cấp thêm 46.000 giường cho học kỳ mùa thu năm 2017, và dự kiến 42.000 giường nữa sẽ sẵn sàng phục vụ vào mùa thu năm nay, theo Axiometrics, công ty chuyên phân tích và nghiên cứu thị trường bất động sản Mỹ.
Nhiều trường đại học đã chứng kiến sự bùng nổ về xây dựng trong những năm gần đây. Chẳng hạn, Đại học bang Florida và Đại học Nông nghiệp & Cơ khí Texas đã bổ sung tương ứng 3.000 và 2.500 giường chỉ riêng trong năm qua, theo báo cáo của Axiometrics.
Kết quả là, giá thuê ở nhiều thị trường đang đi ngang khi nguồn hàng mới được tung ra và cả sinh viên lẫn bố mẹ của họ phản ứng gay gắt với việc tăng chi phí.
Ông Prince nói: “Nguồn cung rõ ràng đang cao hơn cầu ở một số thị trường.” Tuy nhiên, lượng tồn kho có thể sẽ được tiêu thụ khi việc tuyển sinh tiếp tục gia tăng, ông bổ sung.
Các xu hướng cơ bản của thị trường “vẫn thuận lợi”, theo ông Mike Scwaab, giám đốc cao cấp của TH Real Estate, một công ty đầu tư. “Chúng tôi vẫn tin rằng phân khúc này đem đến cho sinh viên một sự xa hoa mang tính cơ hội khi so sánh với khu căn hộ cho thuê,” ông nói. “Nó có thể kém hơn, nhưng vẫn là một sự xa hoa.”
Tốc độ lắp đầy các bất động sản của công ty TH ghi nhận một sự giảm nhẹ vào đầu năm học 2017-2018, nhưng cuối cùng vẫn hoàn thành vượt kế hoạch, ông Scwaab cho biết. Khoảng 97% giường thuộc các khu căn hộ sinh viên của TH đang được sử dụng, ông bổ sung.
Nhìn chung, công ty TH đang tránh xa các dự án đắt tiền, cao cấp và siêu tiện nghi hóa. “Chúng tôi vẫn muốn tập trung vào trường học và các dự án thu hút sinh viên trung lưu.” Điều này thường đồng nghĩa với “tập trung vào các trường công lập lớn hơn với mức học phí hợp lý hơn,” ông Scwaab giải thích.
Theo sự biến hóa của thị trường, các nhà phát triển và đầu tư đang điều chỉnh chiến lược của mình. Chi phí xây dựng đang tăng lên và ngày càng khó để tìm được quỹ đất với giá hợp lý gần các trường đang phát triển.
Giới phân tích cho rằng các trường đang mong muốn thiết kế-xây dựng các khuôn khổ và thỏa thuận hợp tác công/tư nhằm tái phát triển những bất động sản cũ và lạc hậu.
Vào tháng 10, quỹ tín thác bất động sản American Campus Communities ở Austin cho biết họ đang xúc tiến 19 thương vụ nhà nước/tư nhân liên quan đến những khu căn hộ trong khuôn viên nhà trường, với tổng giá trị 1,1 tỷ đô la Mỹ và 12.200 giường. Một quỹ tín thác khác, EdR ở Memphis, cho biết họ đã hoàn thành quá trình giao dịch theo năm thỏa thuận hợp tác công/tư trong khuôn viên nhà trường trong ba quý đầu năm 2017 và đang nhắm đến hơn 30 thỏa thuận khác, theo báo cáo của National Real Estate Investor, nhà theo dõi phân khúc này.
Khu căn hộ Nueva East tại Đại học tiểu bang California, San Diego, thiết kế bởi Mithun. (©Plompmozes)
Ông Gabriel Grant, chủ nhiệm Spectrum Development Solutions với trụ sở đặt tại Seattle, nhà phát triển các dự án khu căn hộ sinh viên ở vùng Tây Bắc, cho biết: “Những gì chúng ta nhìn vào thông qua khu căn hộ sinh viên không liên quan gì đến lợi nhuận, mà thực chất là sự ổn định của các cơ sở giáo dục.”
Nhu cầu nhà ở của các trường vô cùng đa dạng, trong đó nhiều trường nhỏ đang chạy đua để bắt kịp với các trường đại học lớn hơn, ông nói. Giới phân tích cho rằng địa điểm lý tưởng để phát triển thường nằm trong khoảng cách đi bộ từ khuôn viên nhà trường.
“Các trường cao đẳng cộng đồng sẽ ngày càng khẳng định vai trò nguồn phát triển khu căn hộ sinh viên,” ông Grant nói. “Cao đẳng cộng đồng ở nhiều khu vực đang trở thành những mảnh ghép quan trọng trong bức tranh giáo dục sau trung học.”
Thiết kế cũng đang thay đổi. Giới phân tích cho biết các dự án Boutique (những căn hộ với diện tích nhỏ nhưng nội thất sang trọng) đang ngày càng phổ biến. Và các tiện ích cao cấp như bể bơi vô cực và phòng trò chơi đang dần được thay thế bởi các khu vực học tập và nhà bếp lớn hơn, vì các trường đang tìm kiếm những phương án mới để phát triển môi trường học tập.
Những tiện ích sống lớn giờ đây là một “hỗn hợp không gian học thuật,” theo ông Bill LaPatra, đối tác của Mithun, một công ty thiết kế ở Bờ Tây đang triển khai một số dự án khu căn hộ sinh viên, bao gồm việc cạnh tranh cho một thỏa thuận hợp tác công/tư để phát triển 3,000 giường cho Đại học California, Santa Cruz.
Các trường đang tìm kiếm những phương án mới để đưa không gian hợp tác và môi trường học tập kết hợp vào các khu vực sinh hoạt. Đồng thời, phòng ngủ ngày càng thu hẹp trong nhiều thiết kế, nhưng không gian chung đang phát triển lớn hơn, ông LaPatra nói.
University of California, Irvine’s Mesa Court Towers, designed by Mithun. (Bruce Damonte)
“Chúng tôi đang cố gắng cung cấp cho sinh viên sự linh hoạt,” ông cho biết.
Với khu căn hộ sinh viên là công cụ tuyển sinh chính của mình, các trường đại học đang áp dụng một cách tiếp cận toàn diện hơn để phục vụ người thuê nhà, ông nói thêm. Mithun gần đây được thuê thiết kế một khu căn hộ trị giá 211 triệu đô la Mỹ cho Đại học California, San Diego, bao gồm 1.374 giường và những không gian để thúc đẩy lối sống khỏe khoắn và lành mạnh.
“Học vấn, sự gắn kết xã hội, sức khoẻ - tất cả đều đang được tích hợp vào nhà ở,” ông LaPatra nói.
Nhu cầu nhà ở hiện đại gần trường học tiếp tục duy trì ở mức cao, đặc biệt là ở các trường đại học danh tiếng đang có kế hoạch mở rộng. Năm ngoái, Đại học Nam California đã trình làng USC Village, một cơ sở đa dụng rộng 15 mẫu Anh (6 héc-ta) trị giá 700 triệu đô la Mỹ với không gian bán lẻ, phòng ăn, trung tâm thể dục 30.000 bộ vuông (2.800 mét vuông) và khu căn hộ dành cho 2.500 sinh viên.
Ngành công nghiệp nhà ở ngoài khuôn viên nhà trường vẫn cho thấy “kết quả vững chắc và tăng trưởng bền vững”, Axiometrics kết luận trong một báo cáo gần đây. Những trường đang gặp khó khăn “dự kiến sẽ phục hồi trong năm tới, mặc dù một số ít sẽ tiếp tục biểu hiện kém cho đến khi hoạt động phát triển chậm lại,” theo báo cáo.
Như nhiều thị trường phát triển khác, hiệu suất bắt đầu thay đổi tùy vào phân khúc, và mức giá thuê tiếp tục gia tăng ở hầu hết các trường, theo giới phân tích.
“Có lẽ chúng ta đã chứng kiến sự suy giảm trong phát triển,” ông Prince nói. “Nhưng sản phẩm phù hợp trong một thị trường phù hợp sẽ tiếp tục thu hút nhiều sự chú ý.”
Nguồn: urbanland.uli.org - Biên dịch: Redwoods Capital
Comments