.png)
Khu căn hộ sinh viên Mỹ thu hút các quỹ đầu tư toàn cầu
Số người ghi danh vào đại học tăng cao và nguồn cung hạn hẹp ảnh hưởng đến đầu tư và phát triển nhà ở sinh viên tại Mỹ
Nước Mỹ hiện có trên 20 triệu sinh viên
Từng là một phân khúc thị trường bị phớt lờ, nhưng căn hộ sinh viên hiện đang ngày càng thu hút sự chú ý của các nhà đầu tư lớn, bởi họ nhìn thấy ở đây một sự ổn định về tăng trưởng tiền thuê cùng với khả năng kháng suy thoái kinh tế cao hơn căn hộ cho thuê thông thường.
Trong khi đó, các đại học công lập đang gặp vấn đề thiếu kinh phí trong việc xây dựng kí túc xá mới, một hậu quả do việc cắt giảm ngân sách nhà nước đem lại. Tình trạng này, cùng với sự gia tăng mạnh mẽ trong tuyển sinh đại học tại Mỹ, đang mở ra nhiều cơ hội hơn cho các nhà đầu tư tổ chức và các nhà phát triển trong lĩnh vực nhà ở sinh viên. Khối lượng giao dịch trong phân khúc này đạt gần 10 tỉ đô la Mỹ vào năm 2016, theo một báo cáo mới của TH Real Estate.
Trong ba năm gần đây, căn hộ sinh viên nổi lên như là một loại bất động sản hàng đầu, nhận được sự ưu ái của các nhà đầu tư tham gia cuộc khảo sát thường niên của Hiệp hội Bất động sản Hưu Bổng (Pension Real Estate Association). Đây là chia sẻ của ông, chủ tịch kiêm giám đốc điều hành của Pierce Education Properties, San Francisco, nhà đầu tư với danh mục 12,500 giường có giá trị trên 550 triệu đô la Mỹ vào năm 2016.
Những bất động sản quy mô lớn của công ty Pierce Education
Christopher Merrill, đồng sáng lập, chủ tịch và giám đốc điều hành của Harrison Street Real Estate Capital, cho biết căn hộ sinh viên và những bất động sản khác vốn từng được coi là tài sản thay thế hiếm khi hoặc không bao giờ là mục tiêu của những tổ chức đầu tư tài chính lớn vào bốn năm trước, khi Harrison Street lập quỹ mở của mình.
Ông nói: “Thanh khoản đã tăng lên rất nhiều, và các nhà đầu tư đang nhận thấy lợi ích từ các loại tài sản này.”
Theo báo cáo của TH Real Estate, công ty quản lí quỹ đầu tư bất động sản thuộc sở hữu của Hiệp hội Hưu trí và Bảo hiểm Giáo viên Mỹ (Teachers Insurance and Annuity Association of America - TIAA), nhu cầu về nhà ở của sinh viên được dự báo sẽ vẫn dồi dào trong nhiều năm tới, khi một nhóm nhân khẩu học lớn, Thế hệ Z (những người sinh sau năm 1995), bước vào độ tuổi đại học.
Ngoài ra, kế hoạch giáo dục của nhiều người trẻ trong thiên niên kỉ mới, bao gồm giáo dục sau đại học, đã tác động hiệu quả đến việc kéo dài khoảng thời gian nhóm đối tượng này có nhu cầu về nhà ở sinh viên. Ước tính có khoảng 3 triệu sinh viên theo học chương trình cao học vào mùa thu năm 2016, so với 2,9 triệu vào năm 2013 và 2,2 triệu năm 2010. Trong khi đó, lượng đơn đăng kí nghiên cứu thạc sĩ và tiến sĩ đã vượt qua con số 2 triệu vào mùa thu năm 2015, đánh dấu lần thứ hai kể từ năm 1986 cột mốc này được chạm đến, theo báo cáo của TH.
Các khu căn hộ sinh viên mới được thiết kế hiện đại bắt mắt nhằm thu hút sinh viên thuê
Với mức chi tiêu của mỗi sinh viên trong năm 2015 còn thấp hơn năm 2008 ở 47 tiểu bang, TH nêu ra một số yếu tố thúc đẩy sự quan tâm của nhà đầu tư tổ chức đối với căn hộ sinh viên: xu hướng nhân khẩu học thuận lợi, nhu cầu kháng suy thoái, nguồn cung thiếu hụt và đang xuống cấp trong khuôn viên nhà trường do việc cắt giảm ngân sách ở nhiều bang ảnh hưởng đến nguồn tài trợ cho giáo dục đại học.
“Điều này đem đến cơ hội cho các nhà đầu tư cung cấp nhà ở trong khuôn viên nhà trường mà các trường đại học không thể tự cung cấp cho mình,” theo Shannon Wright và Thomas Park, đồng tác giả của báo cáo, giám đốc cao cấp về chiến lược và nghiên cứu của TH Real Estate.
Vốn nước ngoài cũng đang hoạt động tích cực hơn trong phân khúc căn hộ sinh viên tại Mỹ. Chẳng hạn, Scion Group, trụ sở đặt tại Chicago, gần đây đã cùng với các đối tác quỹ đầu tư quốc gia Singapore GIC và Ban Đầu tư Hưu trí Cộng đồng Canada (Canada Public Pension Investment Board - CPPIB), mua lại một danh mục 11 căn hộ sinh viên tại Mỹ với giá 640 triệu đô la Mỹ, trong đó có 9 căn thuộc sở hữu của Harrison Street Real Estate .
Liên doanh giữa Scion, CPPIB và GIC đã hoàn thành kế hoạch đầu tư 2,9 tỉ đô la Mỹ của mình từ tháng 1 năm 2016, bao gồm việc mua lại danh mục 19 căn hộ thuộc University House Communities (UHC) với giá 1,3 tỉ đô la Mỹ vào giữa năm.
Những bất động sản quy mô lớn như tòa nhà mới này của Đại học Alabama là một phần trong danh mục đầu tư trị giá 1,6 tỉ đô la Mỹ được CPPIB, GIC và Scion Group mua lại trong một loạt các giao dịch gần đây
Doanh thu từ việc bán căn hộ sinh viên, như thương vụ của UHC, đã làm tăng khối lượng giao dịch lên 9,8 tỉ đô la Mỹ trong năm 2016, cao hơn năm trước đó 4,2 tỉ và gấp hơn 3 lần con số của năm 2014, theo Tập đoàn Nhà ở Sinh viên Quốc gia (National Student Housing Group) của CBRE.
Hilary Spann, giám đốc điều hành và người đứng đầu các khoản đầu tư bất động sản của CPPIB (trụ sở ở Toronto) tại Mỹ, cho rằng tăng trưởng trong việc tuyển sinh đại học và xu hướng nguồn cung mới hạn chế là những nguyên nhân dẫn đến việc gia tăng trong đầu tư vào căn hộ sinh viên tại Mỹ. Bà bổ sung rằng việc thiết lập quy mô trong phân khúc này là “một mục tiêu đầu tư toàn cầu quan trọng”.
Hiện nay, thị trường căn hộ sinh viên tại Mỹ vẫn còn trong giai đoạn sơ khởi. Quỹ tín thác bất động sản (REIT) chỉ chiếm 5% khối lượng mua vào trong năm 2016. Đáng chú ý, hai đại diện lớn nhất của loại quỹ này, American Campus Communities (mã ACC trên sàn giao dich chứng khoán New York - NYSE) và Education Realty (mã EdR), chỉ chiếm một phần nhỏ trong tổng số giường của những bất động sản có quy mô lớn.
Ngoài thiết kế hiện đại, những dịch vụ tiện ích đi kèm luôn là mối quan tâm hàng đầu của sinh viên khi chọn lựa nơi thuê
Sự quan tâm của những nhà phát triển bất động sản đối với căn hộ sinh viên cũng không kém các nhà đầu tư. Armada Hoffler Properties (mã AHH trên NYSE) ở Virginia Beach, Virginia, trung tuần tháng 3 năm 2017 đã công bố một dự án trị giá 100 triệu đô la Mỹ hợp tác với Spandrel Development Partners. Theo kế hoạch, hai toà căn hộ sinh viên với tổng cộng 600 giường sẽ được xây dựng gần trường Đại học Charleston ở Charleston, South Carolina.
Trong khi thị trường căn hộ nhìn chung đang bắt đầu ghi nhận tăng trưởng tiền thuê chậm lại dưới tác động của làn sóng nguồn cung mới, giá thuê nhà ở cho sinh viên đã được chứng minh là ổn định hơn, một phần bởi vì phân khúc này ít nhạy cảm với những thay đổi về điều kiện kinh tế và không chứng kiến tình trạng nhu cầu tăng vọt trong giai đoạn bùng nổ. Đây là nhận định của Tom Park, giám đốc chiến lược và nghiên cứu của TH Real Estate.
Các nhà đầu tư cũng bị thu hút bởi tỷ lệ vốn hóa cao hơn trong các giao dịch nhà ở sinh viên so với phân khúc căn hộ nói chung, ông Park nói thêm.
Chắc chắn, căn hộ sinh viên cũng có những rủi ro riêng, như việc sinh viên không tuân thủ việc đóng tiền thuê, phá hoại tài sản và áp lực từ học phí gia tăng. Tuy nhiên, những rủi ro này có thể được giảm nhẹ một phần bằng cách yêu cầu phụ huynh đồng kí hợp đồng thuê và đóng tiền đặt cọc, theo báo cáo của TH.
Nguồn: www.nreionline.com - Biên dịch: Redwoods Capital
