.png)
Vì sao Khu căn hộ sinh viên Mỹ thu hút các tập đoàn đầu tư lớn?
Khu căn hộ sinh viên tư đã dần chuyển mình thành một loại tài sản đầu tư được giới đầu tư toàn cầu chấp nhận và săn đón.
Từ khi được công nhận là một nhánh hẹp trong phân khúc thị trường căn hộ cho thuê, Khu căn hộ sinh viên được xây dựng chuyên nghiệp (PBSH) đã trở thành một loại tài sản được giới đầu tư đón nhận. Với số lượng lớn và ngày càng tăng của dân số trẻ trong phạm vi giáo dục đại học, ngược lại với bối cảnh Ký túc xá tại trường không được đầu tư đầy đủ, đã cùng tạo ra tình trạng thiếu nhà ở cho sinh viên đại học ở nhiều thị trường. Các nhà phát triển đã và đang tìm cách lấp đầy phân khúc Khu căn hộ sinh viên ngoại trú cho sinh viên.
Một sản phẩm độc đáo
Sự khác biệt chủ yếu giữa Khu căn hộ sinh viên và Khu căn hộ cho thuê truyền thống là mô hình cho thuê. Khu căn hộ sinh viên chuyên nghiệp cho thuê căn cứ theo giường, chứ không phải căn hộ. Nếu bạn cùng phòng quyết định bỏ học lúc giữa năm học, bạn cùng phòng còn lại - và / hoặc cha mẹ của họ - không phải trả tiền thuê toàn bộ phòng mà chỉ trả cho phần của họ. Một căn hộ Khu căn hộ sinh viên tiêu biểu bao gồm ba phòng ngủ và ba phòng tắm, cũng như bếp chung và khu vực phòng khách, phòng ăn.
Một khác biệt nữa là chu kỳ cho thuê. Nhìn chung, hợp đồng thuê được dựa trên khung thời gian 50 tuần, có thể trả tiền thuê hàng tháng. Điều này cho phép "quay vòng" tiền thuê diễn ra hàng năm trước khi bắt đầu năm học, khi hầu hết người thuê di chuyển ra ngoài, cho phép chủ nhà / người điều hành chỉ cần hai tuần để hoàn thành việc sửa chữa và bảo dưỡng cần thiết trước khi những người mới thuê vào ở. Vì vậy, không giống như căn hộ truyền thống có thể thuê bất cứ lúc nào, một cộng đồng Khu căn hộ sinh viên bắt đầu năm học với một chiếc giường trống sẽ có thể thấy nó trống trong suốt năm học tới. Tuy nhiên, mặt khác lại là khả năng hiển thị dòng tiền mặt có thể nhận thấy rõ. Với người thuê nhà có mặt vào đầu năm học, doanh thu trong 12 tháng tới về cơ bản là được chốt lại.
American Campus Communities rung chuông tại sàn chứng khoán New York
Với nhu cầu ổn định qua từng năm và ít có các sản phẩm khác cạnh tranh, doanh thu thuần từ hoạt động kinh doanh (NOI - net operating income) hàng năm tạo ra bởi bởi các tài sản ổn định đã sở hữu hơn một năm vẫn ở mức ổn định từ 1 đến 5% trong 5 năm qua. Do đó, mặc dù không có sự tăng trưởng hai con số như trong phân khúc căn hộ trong thời gian phục hồi kinh tế, Khu căn hộ sinh viên chuyên nghiệp gần như đã được bảo vệ khỏi sự suy giảm NOI trong suốt thời kỳ suy thoái.
Bill Bayless, Giám đốc điều hành của công ty đại chúng American Campus Communities (NYSE - ACC), thường trích dẫn trong các bài thuyết trình trước các nhà đầu tư, thực tế là ACC đã tạo ra 11 năm liên tiếp tăng trưởng NOI, thậm chí cả trong Cuộc Đại suy thoái. Kỷ lục đó bắt đầu từ đợt chào bán ra công chúng đầu tiên của công ty vào năm 2004.
Đầu tư từ các “Tổ chức đầu tư” đang tăng lên
Khả năng dự báo dòng tiền mặt và sự suy thoái kinh tế đang thu hút đầu tư có tính tổ chức vào Khu căn hộ sinh viên chuyên nghiệp ngày càng tăng, đặc biệt là vào thời điểm các ngành bất động sản khác có thể được xem là gần đến cuối chu kỳ tăng trưởng. Ví dụ, hai giao dịch lớn nhất năm ngoái mỗi lần vượt quá 1 tỷ USD, và cả hai quỹ tín thác bất động sản (REITs - Real estate investment trust) tham gia Khu căn hộ sinh viên đều nằm trong số những người mua.
Căn hộ sinh mẫu 4 phòng ngủ / 2 phòng tắm
Công ty cổ phần tư nhân có trụ sở tại Chicago - Harrison Street Real Estate Capital LLC - mua lại tài sản của Campus Crest Communities, vốn là một trong ba quỹ tín thác bất động sản (REITs) được giao dịch trên sàn chứng khoán Mỹ, chuyên về phân khúc Khu căn hộ sinh viên, trong hợp đồng trị giá khoảng 2 tỷ đô la. Tương tự như vậy, Scion Group, cũng có trụ sở tại Chicago, đã thành lập liên doanh với các đối tác cổ phần đến từ Canada - Investment Plan Investment Board và GIC Real Estate - để có được một danh mục đầu tư khoảng 11.000 giường, phục vụ 18 khu Khu căn hộ sinh viên từ University House Communities Group trong hợp đồng có giá trị khoảng 1,4 tỷ USD . Liên doanh này vẫn còn đủ tiềm lực để tiếp tục thu mua những tài sản khác.
Bình luận về dòng vốn vào phân khúc Khu căn hộ sinh viên chuyên nghiệp, Dorothy Jackman, giám đốc điều hành Colliers International và một nhà môi giới chuyên về các giao dịch nhà ở cho sinh viên, ghi nhận rằng các khoản đầu tư từ nước ngoài chiếm trên 50% tổng doanh số bán hàng tính đến nay, một con số ấn tượng với 1% trong năm 2015.
Căn hộ sinh mẫu 3 phòng ngủ / 3 phòng tắm
Chưa hết, hai giao dịch trên là ngoại lệ trong phân khúc Khu căn hộ sinh viên chuyên nghiệp chứ không phải các giao dịch thông thường. Justin Glasgow, chuyên gia về nhà ở sinh viên tại Cushman & Wakefield, nói rằng phân khúc Khu căn hộ sinh viên chuyên nghiệp chỉ có một vài chủ sở hữu / nhà khai thác có vốn hóa cao, tích hợp đầy đủ và một số ít các nguồn vốn cổ phần nhắm vào phân khúc Khu căn hộ sinh viên chuyên nghiệp. Kết quả là một lĩnh vực tương đối nhỏ với một số nhỏ các nhà đầu tư lớn góp vốn vào nhiều đối thủ cạnh tranh. Chúng ta thấy sự thay đổi đáng kể giữa các nhà đầu tư quan tâm đến lãnh vực này, cả truyền thống lẫn không truyền thống, đang hợp tác trên cơ sở độc quyền hoặc gần độc quyền để tham gia thị trường".
Không có gì đáng ngạc nhiên, tác động của sự tăng đầu tư từ các tổ chức đầu tư lớn đang giảm nén tỷ lệ lợi nhuận ròng từ khai thác / giá thị trường của bất động sản, đặc biệt là thu ngắn biên dộ chênh lệch 0.5-0.75% so với thị trường khu căn hộ cho thuê trong quá khứ.
So sánh tỷ lệ hoàn vốn
Điều này đã buộc những nhà đầu tư lớn nhất phải bắt đầu tái quay vòng vốn với số lượng lớn hơn. Vào cuối năm 2016, ACC đã bán một danh mục khoảng 12.000 giường trong một giao dịch vượt trên 500 triệu USD, với tỷ lệ hoàn vốn trung bình là 6.1%, được tính bằng cách sử dụng NOI điều chỉnh cho chi phí vốn định kỳ và phí quản lý. Các khoản thu nhập, cùng với doanh thu bán tài sản hồi đầu năm, đang được tái đầu tư vào kênh đầu tư phát triển của công ty, dự kiến sẽ cung cấp tài sản trị giá 600 triệu đô la vào đầu năm học 2017/2018 và khoảng 230 triệu đô la đang triển khai cho năm 2018 / Năm 2019. Với lợi tức phát triển vẫn còn cung cấp khoảng 15% biên độ so với tỷ lệ lợi nhuận / vốn , có thể nói hợp lý rằng các nhà đàu tư đang chiếm ưu thế thị phần phân bổ vốn chủ yếu hướng tới phát triển.
Câu hỏi có liên quan hơn đối với những nhà đầu tư này, không phải là sự mua lại hay sự phát triển, mà là câu hỏi “tập trung đầu tư phát triển ở đâu”. Đối với hai quỹ tín chấp bất động sản (REIT) được giao dịch công khai, ACC và Education Realty Trust (EDR), câu trả lời đó mang lại một bức tranh đầy đủ hơn.
