.png)
ẢNH HƯỞNG CỦA LUẬT THUẾ MỚI VỚI NGÀNH BẤT ĐỘNG SẢN
Chúng ta có thể mong đợi gì cho thị trường bất động sản nói chung và bất động sản thương mại nói riêng?
Sắc lệnh giảm thuế & tăng việc làm đã được áp dụng. Có một số điều khoản sẽ ảnh hưởng đến ngành bất động sản thương mại. Sau đây, chúng tôi sẽ trình bày những gì có ảnh hưởng nhất với ngành bất động sản và bất động sản thương mại, xin lưu ý rằng những chi tiết được trình bày là những đánh giá sơ bộ.
Chúng tôi cũng đánh giá các thành phố lớn đông dân cư sẽ đối mặt với sự giảm giá trị nhà thổ cư và nhu cầu thuê căn hộ sẽ tăng khi người dân lựa chọn trì hoãn việc mua nhà và di chuyển tới những khu vực có giá thuê hợp lý và nhiều tiện nghi hơn.
Nói ngắn gọn, thị trường các vùng ngoại ô ở bắc Mỹ sẽ thấy nhu cầu cao ở phân khúc căn hộ và sự giảm giá nhà trong các năm tới đây.
Ảnh hưởng với cá nhân
Tăng gấp đôi khấu trừ thuế: xấu cho người sở hữu nhà riêng, tốt (trong ngắn hạn) cho nhà đầu tư khu căn hộ cho thuê.
Luật thuế Mỹ có 2 dạng khấu trừ thuế, dạng thứ nhất là khoản khấu trừ chuẩn, và dạng 2 lựa chọn từng mục khấu trừ. Khi khai thuế, người nộp thuế được lựa 1 trong 2 cách khấu trừ nào có lợi nhất cho mình. Luật thuế mới năm 2018 tăng mức khấu trừ thuế chuẩn lên $24,000 cho cặp vợ chồng khai thuế chung và $12,000 cho người độc thân. Con số này gần gấp đôi tỷ lệ hiện tại, $12,700 cho cặp vợ chồng và $6,350 cho người độc thân. Điều này sẽ làm giảm đi số lượng những người khai thuế theo dạng 2 nhằm khấu trừ lãi suất vay mua nhà.
Điều khoản này loại bỏ một cách đáng kể nhu cầu mua và sở hữu nhà. Nhiều cuộc nghiên cứu đã ra một ước tính là giá nhà có thể giảm 10% do điều khoản trên. Nó là một tín hiệu xấu cho những người đang sở hữu nhà lựa chọn cách 2 khi khai thuế có khoản khấu trừ lãi suất vay mua nhà và những mục khấu trừ thuế khác thấp hơn khoản khấu trừ thuế chuẩn. Tuy nhiên, nó sẽ là tín hiệu tích cực cho thị trường khu căn hộ cho thuê vì những người có nhu cầu mua nhà sẽ chờ một thời gian để chờ giá nhà biến động.
Về khoản khấu trừ lãi suất vay mua nhà, bộ luật mới bảo lưu việc khấu trừ trên những khoản nợ vay thế chấp cũ, cho phép người sở hữu nhà xin khấu trừ đến 1 triệu đô la. Những khoản vay thế chấp mới trên căn nhà đầu tiên hoặc căn nhà thứ hai được khấu trừ tới $750,000, giảm từ 1 triệu đô la so với quy định cũ.
Tuy nhiên, luật mới sẽ không còn cho phép khấu trừ lãi suất trên những khoản vay thế chấp bằng vốn mua nhà. Trước đây, lãi suất trên vay thế chấp bằng vốn mua nhà được khấu trừ lên tới $100,000.
Giới hạn $10,000 tối đa đối với KHẤU TRỪ THUẾ TIỂU BẢNG và KHẤU TRỪ THUẾ ĐỊA PHƯƠNG (SALT) và THUẾ ĐẤT: xấu cho các thị trường chịu thuế cao.
Cá nhân ở các tiểu bang thuế cao sẽ không còn được khấu trừ thuế thu nhập tiểu bang và địa phương (SALT) hoặc thuế bất động sản quá mức 10 ngàn đô la. Sự tác động trực tiếp là hóa đơn thuế sẽ cao hơn cho các cư dân ở những vùng thuế cao, sự tác động gián tiếp là làm nản chí những nhu cầu mua nhà ở những thị trường mà tỷ lệ chi phí/lợi ích đã thay đổi theo hướng xấu đi.
Điều này sẽ ảnh hưởng xấu trực tiếp đến giá trị bất động sản thổ cư và sẽ ảnh hưởng đến hầu hết nhà đơn lập, và giá trị chuyển nhượng căn hộ cao cấp trên toàn bộ thị trường Mỹ. Khoản thuế đất không được khấu trừ cần được cân nhắc đối với các chủ sở hữu nhà đang có nhu cầu mua nhà thông qua: Millburn township của New Jersey, tự hào có các trường tiểu học và trung học tốt nhất tiểu bang, có thể không bị ảnh hưởng nhiều như những khu căn hộ khác có thuế cao nhưng không có tiện ích tương tự.
Việc so sánh giữa các tiểu bang thuế cao và các tiểu bang thuế thấp không đơn giản. Thuế tiểu bang ở Connecticut thấp hơn ở New York, và Pennsylvania thì thấp hơn New Jersey, nơi ngang với New York. Việc di chuyển dân cư quy mô lớn có khả năng xảy ra trong tiểu bang hơn việc di chuyển giữa các tiểu bang hơn.
Các khu vực đô thị thuế cao không có các tiện nghi để cân bằng cho chi phí sinh hoạt cao (nay còn cao hơn vì cư dân không thể khấu trừ các khoản thuế địa phương) sẽ khiến người di chuyển tới vùng ngoại ô. Bắc New Jersey và Westchester có thể thấy sự gia tăng số người đến từ thành phố New York khi các hộ gia đình và cá nhân cảm thấy rằng sự kết hợp của nghệ thuật, văn hoá, ẩm thực cùng những thứ khác "đã làm nên thành phố New York đặc biệt" không còn hợp lý trong cân bằng chi phí và lợi ích sống. Dòng người di chuyển ra ngoài sẽ làm ảnh hưởng đến khu căn hộ cho thuê và bất động sản thương mại ở các thành phố có thuế cao và không thể đáp ứng các tiện nghi của dân cư. California, New York và New Jersey là những đại diện nổi bật cho các tiểu bang có thuế cao, và có thể sẽ chịu những thay đổi về dân số trong và ngoài biên giới của họ.
Nguồn: www.taxfoundation.org
Điều này sẽ ảnh hưởng đến thị trường khu căn hộ cho thuê như thế nào? Nếu các biến động dân số làm giảm nhu cầu thuê căn hộ, những thị trường có nguy cơ cao nhất sẽ là các thị trường có nhiều bất động sản mới được tung ra trong thời gian tới. Nguồn cung tăng cao cùng với nhu cầu suy yếu sẽ tạo ra những căn hộ bỏ trống tăng đột biến và cho thuê tăng trưởng chậm lại.
Tuy nhiên, trong các khu đô thị, nơi có ít người dân lược chọn cách khấu trừ 2, những thay đổi trong luật thuế sẽ có tác động thấp hơn nhiều. Dữ liệu từ IRS, cho thấy rằng các đô thị ngoại thành ở vùng Đông Bắc có tỷ lệ cao nhất của các cư dân lựa chọn cách khấu trừ 2. Điều đó có nghĩa là thị trường nhà ở trong những khu đô thị này dễ bị tổn thương nhất đối với việc giảm giá trị nhà. Ngược lại, đó là những khu đô thị mà thị trường cho thuê nhà sẽ thấy nhu cầu tăng mạnh. Nhiều trong số những khu đô thị này cũng có thuế bất động sản cao và các trường học tốt. Người cư trú có thể chọn chuyển sang thuê nhà tại các thành phố vệ tinh ngoại ô để tận dụng các tiện nghi mà họ cung cấp nhưng vẫn không phải trả thuế đất. Đồng thời, giá trị nhà có thể giảm do ít người chọn mua ở những thị trường này trong thời gian tới.
Như đã đề cập ở trên, một số thị trường căn hộ cho thuê trên khắp nước Mỹ đang đối mặt với việc xây dựng quá nhiều. Các khu đô thị với tỷ lệ cung vượt quá cao đã được thấy tỷ lệ trống tăng vào quý 4 2017, và một số nơi có thể thấy tỷ lệ chỗ trống tăng thêm nếu người dân bỏ đi do không có khả năng khấu trừ thuế địa phương, tiểu bang và thuế đất.
Mục Thuế lợi nhuận đầu tư – vẫn giữ nguyên
Việc loại trừ khoản lợi nhuận đầu tư đã được sửa đổi một chút theo bản đề xuất ban đầu, tuy nhiên không được Ban lập pháp chấp nhận thay đổi trong luật thuế mới.
Do đó …
Chúng tôi khẳng định rằng những người đang quyết định di chuyển để thay đổi cuộc sống - vì công việc, hôn nhân, con cái, vv - sẽ đưa những thay đổi thuế vào tính toán trong việc lựa chọn nơi để di chuyển, nhưng hầu hết các hộ gia đình sẽ ở lại. Các thay đổi thuế cá nhân sẽ chấm dứt sau 10 năm, nhưng một chính phủ và tổng thống mới có thể khôi phục một số khoản khấu trừ sớm hơn. Các đô thị có số lượng lớn những người khai thuế theo dạng 2 và có các tiện nghi hấp dẫn có thể chứng kiến nhu cầu thuê căn hộ tăng mạnh nhất trong vài năm tới, nhưng hầu hết các đô thị không thấy có sự thay đổi lớn nào cả. Hơn nữa, tác động biên của các quy định về thuế đối với nhu cầu căn hộ sẽ rất khó đo lường nếu không có dữ liệu chuyên sâu, tuy nhiên, chúng tôi hy vọng sẽ đo được tác động của thay đổi thuế trong những năm tới.
Tác động đến các Tập đoàn: Nhiều lợi ích hơn, nhưng chưa rõ những ảnh hưởng đến hoạt động
“Điều khoản hoãn thuế 1031” không thay đổi
Chủ sở hữu bất động sản thương mại là người hưởng lợi nhiều nhất trong hóa đơn thuế này. Dự thảo luật "Điều khoản hoãn thuế 1031" cho phép người bán bất động sản hoãn thuế lợi nhuận đầu tư bằng cách tái đầu tư số tiền thu được vào loại tài sản "tương tự" trong vòng 6 – 8 tháng.
Khoản khấu trừ khấu hao tài sản cao hơn
Đồng thời, thời gian mà chủ nhà có thể khấu hao tài sản đã giảm - từ 27,5 năm xuống 25 năm đối với tài sản nhà ở và từ 39 năm đến 25 năm đối với tài sản không phải là nhà ở.
Khấu trừ toàn bộ lãi suất vay thế chấp với các bất động sản thương mại
Trong khi hầu hết các ngành kinh doanh sẽ bị ảnh hưởng bởi giới hạn 30% về khấu trừ lãi suất, giới hạn này không áp dụng cho chủ bất động sản thương mại. Họ vẫn có thể khấu trừ toàn bộ lãi suất thế chấp, và cũng như tất cả các công ty khác sẽ được hưởng lợi từ việc giảm thuế thu nhập công ty từ 35% xuống 21%.
Mức thuế của chủ sở hữu công ty TNHH giảm đáng kể
Chủ sở hữu của các công ty TNHH nhỏ và công ty một thành viên ("những người đóng thuế không phải là các công ty lớn") sẽ bị đánh thuế theo mức thuế suất cá nhân và được khấu trừ 20% thu nhập liên quan đến kinh doanh, tùy thuộc vào giới hạn tiền lương và những ngoại lệ. Đối với các doanh nghiệp nhỏ cung cấp "dịch vụ chuyên nghiệp” khoản khấu trừ này sẽ được loại bỏ; giai đoạn bắt đầu từ $157,500 cho người khai thuế một mình và $315,000 cho người đã kết hôn khai thuế chung.
Khoản “Khấu trừ khấu hao tài sản” sẽ thúc đẩy xây dựng trong 5 năm tới.
Các doanh nghiệp sẽ có thể ngay lập tức chi nhiều tiền mua tài sản. Có khả năng các tập đoàn có nhiều tiền mặt chọn để đầu tư quá mạnh vào bất động sản và phát triển dự án mới trong năm năm tới, kích thích tăng trưởng trong những phân khúc đang lâm nguy như khu văn phòng và khu cửa hàng bán lẻ.
Điều này sẽ làm tăng chi phí xây dựng, buộc các doanh nghiệp phải đánh giá lại triển vọng kinh tế của họ theo từng ngành cụ thể: với sự đe dọa của thương mại điện tử đang làm giảm nhu cầu về mặt bằng bán lẻ trong các khu thương mại, do đó khó có khả năng các tập đoàn xây dựng hoặc mua trung tâm mua sắm mới trong thời gian tới là rất thấp chỉ vì các doanh nghiệp này bây giờ có thể khấu trừ các khoản đầu tư tài sản trong năm đầu tiên. Tuy nhiên, các công ty thương mại điện tử đang cân nhắc quyết định xây dựng các cơ sở kho / phân phối của riêng mình, có thể đẩy nhanh kế hoạch của họ.
Bức tranh nào cho tương lai? Những thay đổi về thuế thu nhập cá nhân sẽ đáo hạn vào năm 2027
Tất cả các thay đổi áp dụng cho cá nhân sẽ hết hạn vào ngày 31 tháng 12 năm 2025 và được quay lại theo luật thuế cũ. Điều này là bắt buộc để thực hiện theo Quy luật Byrd không cho phép các điều luật làm thâm hụt ngân sách áp dụng quá 10 năm. Tuy nhiên, hãy chú ý rằng điều khoản này chỉ áp dụng cho các khoản thuế cá nhân, thay đổi đối với các mức thuế doanh nghiệp là dài hạn.
Kết luận: Người chiến thắng và người thua cuộc, Nhưng điều gì sẽ thay đổi thực sự?
Vẫn còn quá sớm để nói về tác động sẽ xảy ra.
Tuy nhiên, nếu chúng ta giả định rằng hầu hết những gì đã được đồng ý thành luật, điều này sẽ có một tác động đáng kể ngắn hạn đối với thị trường bất động sản thương mại. Trong thời gian ngắn, nó chắc chắn sẽ giúp các chủ đầu tư và các nhà phát triển trong ngành. Tuy nhiên, với 3 thay đổi lớn là mức khấu trừ chuẩn tăng gấp đôi, việc giảm các khoản khấu trừ thuế thu nhập tiểu bang và địa phương và khoản khấu trừ thuế bất động sản chắc chán sẽ làm giảm giá nhà trong thời gian tới.
Nhiều thành phố cũng có thể chứng kiến một cuộc di dân của cư dân muốn tránh thuế liên bang và địa phương cao, điều này sẽ làm giảm giá trị và những thẩm định giá trị bất độgn sản nhà ở. Mặc dù điều này có thể giúp một số thị trường bất động sản thương mại (căn hộ, văn phòng, bán lẻ và công nghiệp) ở khu vực ngoại thành, nó đưa ra một số vấn đề về chính sách xung quanh việc cấp vốn cho một số chương trình được chính phủ tài trợ bao gồm cải thiện cơ sở hạ tầng, giáo dục, và y tế.
Trong khi một số người cho rằng những lợi ích kinh tế sẽ cân bằng số thuế cắt giảm thuế, nhưng chưa ai có thể đưa ra tác động kinh tế thực sự của các quy định về thuế, chủ yếu là vì nó là quá sớm và đó là một quá trình rất phức tạp.
Kế hoạch sẽ tăng thêm 1 nghìn tỷ USD cho khoản nợ của Mỹ - một khoản đáng kinh ngạc. Điều này sẽ có tác động đáng kể đến lãi suất dài hạn vì chính phủ sẽ cần phải phát hành trái phiếu để cấp tài chính cho khoản nợ. Nếu lãi suất tăng lên thì chi phí vay cao sẽ ảnh hưởng đến thị trường nhà đất nhiều hơn cũng như nền kinh tế tổng thể, có khả năng làm chậm tăng trưởng.
Nếu một trong những mục tiêu đề ra trong việc cải cách chính sách thuế doanh nghiệp là khuyến khích họ rút vốn đô la từ nước ngoài về, tuy nhiên kết quả có thể hoặc không thể xảy ra.
Việc tập trung vào sự thay đổi trên chi phí nợ, kế hoạch thuế mới sẽ ảnh hưởng lớn đến tài chính của nền kinh tế: đặc biệt làm thế nào các cá nhân và doanh nghiệp đánh giá việc phát hành và sử dụng nợ, so với việc sử dụng vốn chủ sở hữu để cấp vốn cho chi phí vận hành và đầu tư. Nó sẽ ảnh hưởng đến các quyết định về vị trí và hành vi mua nhà ở trong thời gian ngắn. Nhưng không rõ liệu sẽ có bất kỳ tác động thực tế nào đối với việc các tập đoàn lớn nhất hiện đang điều hành hoạt động kinh doanh của họ như thế nào. Dell, hãng đã phải chịu khoản nợ khoảng 50 tỷ đô la để sáp nhập với Tập đoàn EMC, cảnh báo rằng sẽ có khoảng 200 triệu đô la bị đánh thuế mỗi năm vì những thay đổi thuế đề xuất. Apple có thể tái cân bằng thành phần nợ và vốn chủ sở hữu mỗi năm để tối đa hóa lợi nhuận, nhưng bây giờ nó sẽ tạo ra nhiều nhu cầu đầu vào từ các công ty Mỹ so với nước ngoài?
Tác động của thay đổi thuế đối với các vấn đề chính sách này có thể và sẽ được thảo luận trong nhiều tuần. Chúng tôi hy vọng sẽ tiếp tục nghiên cứu này theo định kỳ trong năm tới.
Nguồn: www.reis.com - Biên dịch: Dương Phạm
